Рынок жилья Узбекистана: рост ипотеки и спроса

Ташкент, Узбекистан (UzDaily.uz) — В 2025 году рынок жилья в Узбекистане формировался на фоне устойчивого роста уровня доходов населения и спроса на недвижимость, значительного увеличения объёмов ипотечного кредитования, а также высокого уровня государственной поддержки со стороны предложения. Об этом говорится в аналитическом исследовании Центрального банка Узбекистана.

В целях финансовой поддержки спроса на жильё коммерческими банками в 2025 году было выделено ипотечных кредитов на сумму 21,2 трлн. сумов (на 4,1 трлн. сумов или на 24% больше по сравнению с 2024 годом).

В рассматриваемом периоде доля кредитов, направленных на покупку жилья на первичном рынке, в общем объёме выданных ипотечных кредитов увеличилась на 11 процентных пунктов по сравнению с 2024 годом и составила 72%, тогда как на вторичном рынке жилья наблюдалась тенденция снижения.

Рост ипотечного кредитования на первичном рынке жилья в основном был обеспечен за счёт средств Министерства экономики и финансов (увеличение на 3 184,6 млрд. сумов), а также кредитов, выданных в рамках условий АО «Компания по рефинансированию ипотеки Узбекистана» (КРИУ) — 667 млрд. сумов.

В результате остаток ипотечных кредитов на 1 января текущего года увеличился на 11,7 трлн. сумов (на 17,3%) по сравнению с началом 2025 года и достиг 79,4 трлн. сумов.

В структуре общего кредитного портфеля коммерческих банков (604 трлн. сумов) доля ипотечных кредитов составила 13,1%.
Из общего объёма кредитов, выданных коммерческими банками в прошлом году на сумму 390 трлн.сумов, 156,9 трлн. сумов (40%) были направлены физическим лицам.

В структуре кредитов, выданных физическим лицам, наблюдался значительный рост доли кредитных карт (на 3 процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), микрозаймов (на 2 процентных пункта) и микрокредитов (на 1 процентный пункт), тогда как доля ипотечных кредитов снизилась на 3 процентных пункта, несмотря на увеличение их объёма на 4,1 трлн. сумов по сравнению с 2024 годом.

Данная тенденция снижения связана с тем, что общий объём кредитов, выданных физическим лицам в отчётном году, рос значительно быстрее (на 51%), чем ипотечные кредиты (на 24%).

По состоянию на 1 января текущего года 73% остатка ипотечных кредитов приходилось на централизованные средства, а 8% — на средства КРИУ, что по сравнению с началом 2021 года увеличилось на 4 и 7,8 процентных пункта соответственно, тогда как доля кредитов за счёт собственных средств банков снизилась на 12 процентных пункта.

Это снижение связано с тем, что ипотечные кредиты, выдаваемые за счёт централизованных средств и средств КРИУ, формируются по более низким рыночным ставкам, что создаёт более высокий спрос на них по сравнению с кредитами, финансируемыми за счёт собственных средств банков.

Наибольшая доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле наблюдалась в Ипотекабанке и Банке развития бизнеса, тогда как относительно низкие показатели были зафиксированы в Микрокредитбанке и Асакабанке.

Согласно анализу, в прошлом году 64% выданных ипотечных кредитов приходилось на централизованные средства, 25% — на собственные средства коммерческих банков и 11% — на кредиты в рамках условий КРИУ.

Установление годовой ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым за счёт централизованных средств, на уровне до 18% (при этом для граждан с субсидийным уведомлением 4% процентных расходов по ипотечным кредитам в первые 5 лет покрываются государством) дополнительно стимулирует спрос на такие кредиты в условиях текущей конъюнктуры доходов населения и рынка недвижимости.

В результате в отчётном периоде 89% ипотечных кредитов, выделенных для покупки жилья на первичном рынке, приходилось на централизованные средства, а 40% — на граждан, имеющих субсидийное уведомление.

Это, в свою очередь, стало одной из причин снижения доли ипотечных кредитов, выданных за счёт собственных средств банков, в общем объёме ипотечного кредитования на 10 процентных пунктов по сравнению с 2024 годом, до уровня 25%.

Также в последние годы наблюдаются устойчивые темпы роста показателей ипотечных кредитов, выдаваемых в рамках условий АО «Компания по рефинансированию ипотеки Узбекистана» (КРИУ).

После введения системы предоставления ипотечных кредитов населению за счёт централизованных средств на основании Указа Президента Республики Узбекистан от 29 ноября 2019 года № ПФ-5886 «О дополнительных мерах по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования» доля ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками за счёт собственных средств по рыночным ставкам, существенно увеличилась.

В частности, средняя годовая процентная ставка по ипотечным кредитам, выданным за счёт собственных средств банков, выросла с 18,5% в 2020 году до 24,8% в 2024 году, однако в последние годы в результате активного формирования конкурентной среды между коммерческими банками средние годовые ставки снизились до 23,4% в 2025 году.

В результате средневзвешенная годовая процентная ставка по всем выданным ипотечным кредитам сформировалась на уровне 21%, что на 0,1 процентного пункта ниже по сравнению с 2024 годом.

В разрезе регионов наибольшая доля выданных ипотечных кредитов приходится на город Ташкент (32%), Андижанскую (7%) и Ферганскую (7%) области, тогда как наименьшая — на Сырдарьинскую (2%) и Джизакскую (3%) области.

В 2025 году в структуре всех выданных ипотечных кредитов снизилась доля кредитов в размере до 300 млн сумов, тогда как доля кредитов в диапазоне 300–400 млн. сумов и свыше 400 млн. сумов увеличилась соответственно на 5,3 и 1,6 процентного пункта.

Кроме того, в 2025 году доля ипотечных кредитов со сроком до 10 лет снизилась на 4 процентных пункта и составила 13%, тогда как доля кредитов со сроком 10–15 лет и 15–20 лет увеличилась на 1,1 и 2,9 процентных пункта соответственно.

В последние годы превышение темпов роста среднемесячной номинальной заработной платы работников и общих доходов населения над среднегодовым изменением цен на жильё положительно повлияло на рост тенденции участия граждан в ипотечном кредитовании с более высоким размером первоначального взноса.

В частности, доля заёмщиков, участвующих в ипотечном кредитовании с первоначальным взносом свыше 50%, увеличилась на 7 процентных пунктов и достигла 22%, тогда как доля участников с первоначальным взносом до 20% снизилась на 18 процентных пунктов и составила 29%.

В региональном разрезе наибольшая активность участия с первоначальным взносом свыше 50% наблюдалась в Сырдарьинской (34%), Ферганской (29%), Джизакской (27%) и Бухарской (27%) областях.

Также в 2025 году 20,5 тыс. граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих субсидийное уведомление, получили ипотечные кредиты на общую сумму 6,2 трлн сумов, а их доля в общем объёме выданных ипотечных кредитов увеличилась на 5 процентных пунктов по сравнению с 2024 годом и достигла 29%.

В прошлом году в структуре ипотечных кредитов, выданных на основании субсидийных уведомлений (6,2 трлн сумов), наибольшая доля приходилась на Андижанскую (13%), Самаркандскую (12%) и Ферганскую (12%) области.

Одновременно в прошлом году коммерческими банками за счёт собственных средств было выдано ипотечных кредитов на сумму 5,4 трлн. сумов, что на 616 млрд сумов меньше по сравнению с 2024 годом.

Данное снижение можно объяснить тем, что в прошлом году по сравнению с 2024 годом объёмы ипотечных кредитов, выдаваемых за счёт централизованных средств и средств КРИУ, увеличились соответственно на 4 675 млрд сумов и 667,3 млрд сумов, при этом кредиты за счёт централизованных ресурсов преимущественно направлялись на покупку жилья на первичном рынке.

Из ипотечных кредитов, выданных за счёт собственных средств банков, 68% (3 654,1 млрд. сумов) были направлены на приобретение жилья на вторичном рынке, а 32% (1 708,8 млрд. сумов) — на первичный рынок.

Остаток таких ипотечных кредитов на 1 января текущего года составил 15,5 трлн сумов, увеличившись на 8% по сравнению с 1 января 2025 года. Наибольшая доля этих кредитов по банковской системе приходится на Узмиллийбанк (22%), Ипотекабанк (14%) и Халк банк (12%).

Ипотечные кредиты, выданные коммерческими банками за счёт собственных средств, распределялись по срокам следующим образом: 5,2% — до 5 лет, 46,6% — на 6–10 лет, 18,7% — на 11–15 лет и 29,5% — на 16–20 лет.

Индекс цен на рынке жилья Узбекистана в обоих сегментах достиг своего пикового значения, после чего в течение последних двух лет на фоне роста предложения недвижимости наблюдается переход к относительно стабильной фазе ценовой динамики.

На фоне улучшения баланса между спросом и предложением на рынке недвижимости в IV квартале 2025 года по сравнению с III кварталом годовое изменение цен составило -1,3% на первичном рынке и 0,7% на вторичном рынке.

Кроме того, на фоне значительного увеличения предложения жилья в последние годы индекс цен на жильё по итогам прошлого года по сравнению с 2024 годом снизился на 4,4% на первичном рынке и на 5,9% на вторичном рынке.

Переход динамики цен на недвижимость к более стабильной фазе в основном может быть связан со следующими фундаментальными факторами.

Значительный рост предложения жилья расширил возможности выбора для населения.

Одним из ключевых факторов, влияющих на цены на недвижимость, является годовой объём предложения.

В прошлом году объём предложения жилья увеличился на 35 тыс. единиц по сравнению с 2024 годом, а общее число завершённых квартир достигло 135 тыс., из которых в городе Ташкенте — 37,2 тыс. (+14,7 тыс. к 2024 году), в Самаркандской области — 12,9 тыс. (+1,4 тыс.), в Ферганской области — 10,6 тыс. (+2,7 тыс.).

В результате по состоянию на 1 января 2026 года общий жилищный фонд республики составил 734,4 млн м², увеличившись на 4% (на 30,6 млн. м²) по сравнению с 1 января 2025 года. Наиболее высокие показатели общего жилищного фонда зафиксированы в Самаркандской области — 87 млн. м², Ферганской области — 86,4 млн. м² и городе Ташкенте — 74,5 млн. м².

В результате уровень обеспеченности населения жильём в среднем по стране увеличился с 15,7 м² в 2017 году до 19,2 м² в текущем году.

Проведённый анализ показывает, что стабилизация роста цен на жильё напрямую связана с увеличением числа введённых в эксплуатацию квартир по сравнению с 2024 годом, что способствовало восстановлению баланса между спросом и предложением.

Рост предложения жилья также положительно повлиял на увеличение числа сделок купли-продажи недвижимости.

В отчётном году количество сделок купли-продажи жилья составило 295,4 тыс., увеличившись на 15,2% (на 38,9 тыс.) по сравнению с 2024 годом. Примечательно, что доля сделок купли-продажи жилья, приобретённого с использованием ипотечных кредитов, составила 23,8%, увеличившись на 0,8 процентного пункта по сравнению с 2024 годом.

Наибольшая доля приобретения жилья с использованием ипотеки зафиксирована в Сурхандарьинской области — 37,8% (рост на 5,1 процентного пункта), Навоийской области — 35,3% (снижение на 0,6 процентного пункта) и Кашкадарьинской области — 33,3% (рост на 5,6 процентного пункта).

В 2025 году доля индивидуального жилья в общем количестве сделок купли-продажи снизилась на 5 процентных пунктов по сравнению с 2024 годом и составила 33%.

Наибольшая доля сделок с квартирами в многоквартирных домах наблюдалась в городе Ташкенте (80%), Навоийской области (79%), Бухарской области (78%) и Самаркандской области (75%).

Стабильный цикл экономического роста играет важную роль не только в улучшении инвестиционного климата на рынке жилья, но и в росте платёжеспособности населения.

В прошлом году на осуществление строительных работ по республике было направлено 313,9 трлн сумов, что на 14,2% больше по сравнению с 2024 годом.

Также в целях исполнения Указа Президента Республики Узбекистан от 2 февраля 2025 года № ПФ-26 коммерческими банками в прошлом году были выделены кредиты на общую сумму 4,4 трлн сумов подрядным организациям для строительства 687 многоквартирных домов общей вместимостью 43,6 тыс. квартир.

На развитие социальной инфраструктуры и внешних коммуникационных сетей жилых массивов «Новый Узбекистан» из бюджетных средств было направлено 1,3 трлн. сумов.

Кроме того, Указом Президента Республики Узбекистан от 19 ноября 2025 года № ПФ-219 поставлена задача к 2040 году ежегодно удвоить объёмы строительства жилья, доведя их до 421 тыс. единиц.

В текущих условиях конъюнктуры рынка недвижимости увеличение объёмов жилищного строительства является одним из ключевых экономических условий обеспечения устойчивого баланса между спросом и предложением в будущем.

Продолжение структурных реформ в реальном секторе экономики в последующие годы будет способствовать расширению потенциала предложения на рынке жилья, а также росту покупательной способности населения.

Высокий спрос на рынке жилья Узбекистана в 2025 году формировался на фоне следующих фундаментальных социально-экономических факторов.

Демографический рост обеспечивает устойчивую тенденцию увеличения спроса на жильё.

По состоянию на 1 января текущего года численность постоянного населения составила 38,2 млн. человек, увеличившись на 1,8% (на 693,5 тыс. человек) по сравнению с прошлым годом. Наиболее высокие темпы роста населения зафиксированы в городе Ташкенте (2,1%), Сурхандарьинской (2,2%) и Кашкадарьинской (2,1%) областях.

Согласно аналитическим оценкам Международного валютного фонда, к концу 2027 года численность постоянного населения Узбекистана, как ожидается, достигнет 39,7 млн. человек.

Одним из ключевых социальных факторов, формирующих совокупный спрос на жильё, является количество вновь создаваемых семей. В 2017–2025 годах число новых семей (2 665 тыс.) в 3 раза превышало количество построенных и введённых в эксплуатацию квартир за этот период (886 тыс.), что в дальнейшем будет дополнительно стимулировать реальный спрос на жильё.

На фоне сохраняющегося положительного демографического роста в прошлом году соотношение имеющегося жилищного фонда к числу семей в стране составило 0,73 на начало года, несколько снизившись по сравнению с показателями 2024 года.

Примечательно, что в прошлом году на фоне устойчивого роста предложения жилья был зафиксирован высокий показатель соотношения числа введённых в эксплуатацию квартир к количеству заключённых браков (коэффициент 0,5).

Также в отчётном периоде соотношение жилья к числу домохозяйств в среднем по республике осталось без изменений по сравнению с 2024 годом и составило 1,01.

В региональном разрезе наиболее стабильный показатель зафиксирован в Ташкентской области, тогда как в городе Ташкенте в последние три года сохраняются высокие темпы роста соответствующих коэффициентов.

Более высокие темпы роста демографических показателей и доходов населения по сравнению с ростом цен на жильё, а также накопленный объём неудовлетворённого спроса в предыдущие годы создают экономико-социальную основу для сохранения в среднесрочной перспективе превышения совокупного спроса на жильё над предложением.

Доля домохозяйств, имеющих собственное жильё, остаётся относительно стабильной.

По итогам 2025 года доля домохозяйств, владеющих собственным жильём, составила 98,4% от общего числа домохозяйств, увеличившись на 0,5 процентного пункта по сравнению с 2024 годом.

В прошлом году, несмотря на то что в городе Ташкенте соотношение жилья к числу домохозяйств составило 1,11, доля семей, имеющих собственное жильё, достигла 92,2%.

При этом данный показатель в столице, несмотря на заметный рост в 2025 году по сравнению с 2024 годом, снизился на 2,9 процентного пункта относительно уровня 2017 года.

Данные тенденции позволяют сделать вывод о том, что в последние годы в городе Ташкенте активно развивается рынок аренды жилья, а также растёт спрос на инклюзивное и доступное арендное жильё, соответствующее уровню доходов населения.

На фоне роста покупательной способности населения улучшились возможности приобретения жилья.

В прошлом году по сравнению с 2024 годом рост среднемесячной заработной платы (на 19%) и доходов на душу населения (на 16,6%) превысил темпы роста цен на жильё, что оказало существенное положительное влияние на покупательную способность населения.

Примечательно, что во всех регионах республики в прошлом году снизилось соотношение средней стоимости 1 м² жилья к среднемесячной заработной плате, доходам на душу населения и номинальному ВРП на душу населения, что свидетельствует об улучшении доступности жилья для населения.

В 2025 году в городе Ташкенте соотношение средней цены 1 м² жилья (14,9 млн. сумов) к среднемесячной заработной плате (10,7 млн. сумов) снизилось с коэффициента 1,77 в 2024 году до 1,38, что отражает значительное улучшение доступности жилья.

Исходя из текущих тенденций развития экономики Узбекистана, в ближайшей перспективе ожидается, что рост доходов населения будет опережать рост цен на жильё.

Это, в свою очередь, будет способствовать сохранению устойчиво высокого спроса на рынке недвижимости в последующие годы.

Государственная активная роль в обеспечении населения жильём посредством ипотечного кредитования позволяет трансформировать потребность в недвижимости в реальный спрос.

Указом Президента Республики Узбекистан от 19 ноября 2025 года № ПФ-219 «О мерах по устойчивому развитию жилищного и ипотечного рынка в Республике Узбекистан» были утверждены ряд целевых показателей стратегического развития отрасли до 2040 года. В частности:

— увеличение ипотечного кредитного портфеля для населения более чем в 10 раз, до 56,7 млрд долларов США;

— повышение уровня обеспеченности жильём на душу населения с 18,9 м² до 23 м²;

— доведение портфеля ипотечных ценных бумаг до 4 млрд. долларов США, а также определены другие важные показатели и задачи.

Активная роль государства как главного реформатора в устойчивом развитии жилищного рынка в будущем будет способствовать не только увеличению объёма предложения и реального спроса, но и дальнейшему улучшению инвестиционного климата в отрасли.

Стабильная траектория экономического развития страны имеет важное значение как для улучшения инвестиционного климата на рынке недвижимости, так и для повышения платёжеспособности населения.

В Узбекистане в 2025 году ВВП увеличился на 7,7%, объём инвестиций в основной капитал — на 10,5%, а объём выполненных строительных работ — на 14,2%.

В условиях текущей экономической конъюнктуры ожидается, что реальные темпы роста ВВП в 2026–2027 годах составят 6,5–7%, при этом устойчивость показателей сохранится и в среднесрочной перспективе.

Согласно анализу экспертов Международного валютного фонда, в результате проводимых реформ по модернизации экономики к концу 2027 года номинальный ВВП страны, по прогнозу, достигнет 2 465 трлн сумов, а ВВП на душу населения — 4 957 долларов США.

Примечательно, что в 2025 году номинальный ВВП Узбекистана превысил прогнозный показатель (1 505 трлн сумов) на 23% и составил 1 849,6 трлн сумов, а ВВП на душу населения увеличился на 18% по сравнению с 2024 годом и достиг 48,8 млн сумов.

В ближайшей перспективе продолжение структурных реформ в реальном секторе экономики будет способствовать устойчивому росту спроса и предложения на рынке жилья.

В соответствии с действующим законодательством установлено, что соотношение суммы кредита к стоимости залога (loan-to-value, LTV) по ипотечным кредитам, выдаваемым за счёт собственных средств банков, не должно превышать 80%, а по кредитам, рефинансируемым за счёт средств Министерства экономики и финансов, — 85%.

Показатель LTV широко используется в международной практике для предотвращения ряда рисков:

Риск кредитования. Низкий уровень LTV повышает способность банков покрывать остаток кредита за счёт реализации залогового имущества в случае неплатёжеспособности заёмщика.

Риск снижения цен на жильё. Высокий LTV увеличивает риск того, что при резком падении цен рыночная стоимость недвижимости станет ниже залоговой, тогда как более низкий уровень LTV обеспечивает устойчивость к ценовым колебаниям и снижает вероятность системных дисбалансов.

Риск морального поведения заёмщика (moral hazard). Более жёсткие регуляторные требования к LTV стимулируют участие заёмщика с более высоким первоначальным взносом, что повышает его заинтересованность в своевременном погашении ипотечного кредита.

Коммерческие банки, как правило, используют показатель LTV в качестве регулятивного требования в процессе выдачи ипотечных кредитов (как соотношение суммы кредита к стоимости залога). Однако при оценке уровня риска всего ипотечного кредитного портфеля использование остатка кредита позволяет сформировать более точную оценку текущей реальной ситуации.

При этом в общем объёме портфеля влияние досрочного погашения ипотечных кредитов и случаев, когда заёмщики осуществляют выплаты сверх установленного графика, становится более очевидным при оценке общего уровня риска.

По состоянию на 1 января 2026 года средний показатель LTV по ипотечному портфелю снизился на 2 процентных пункта по сравнению с предыдущим периодом и составил 61%. В разрезе источников ресурсов он составил: по ипотечным кредитам, выданным за счёт собственных средств банков — 60% (59% в 2024 году), по кредитам в рамках условий КРИУ — 59% (64%), а по кредитам, выданным за счёт централизованных средств — 64% (66%).

Анализ показателя LTV позволяет наблюдать, что в прошлом году уровень текущих рисков по ипотечным кредитам, выданным в рамках условий КРИУ, значительно снизился.

В международной практике ипотечного кредитования снижение показателя LTV, с одной стороны, даёт заёмщику возможность получить дополнительный ипотечный кредит в пределах стоимости существующего залогового имущества, а с другой стороны — предоставляет коммерческим банкам возможность увеличивать выпуск ипотечных ценных бумаг (Residential mortgage-backed securities).

Следует отметить, что в ипотечной практике Узбекистана в соответствии с действующим законодательством существует возможность повторного использования недвижимого имущества в качестве залога при выдаче последующих ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся многоквартирных домах, строительство, реконструкцию или ремонт индивидуального жилья.

Снижение среднего уровня LTV в отчётном периоде можно объяснить следующими фундаментальными факторами.

Во-первых, возросла активность граждан в участии собственными средствами при первоначальном взносе по ипотечным кредитам. В частности, в прошлом году доля заёмщиков, участвовавших с первоначальным взносом свыше 50%, составила 22% от общего числа, что значительно выше уровня 2024 года.

Во-вторых, рост доходов населения по сравнению с ценами на жильё повысил склонность заёмщиков к досрочному погашению ипотечных обязательств в объёмах, превышающих установленный график платежей.

В отчётном периоде объём досрочного погашения ипотечных кредитов составил 9,4 трлн сумов, что в 3,2 раза превышает плановые графики платежей.

В разрезе регионов наиболее высокие показатели превышения графика выплат зафиксированы в городе Ташкенте (в 4,8 раза) и Навоийской области (в 3,6 раза).

В-третьих, в прошлом году число полностью досрочно погашенных ипотечных кредитов составило 33,4 тыс. (3 983,5 млрд сумов), что значительно улучшилось по сравнению с 2024 годом (23,7 тыс. или 2 718,1 млрд сумов).

В региональном разрезе основная доля полностью досрочно погашенных ипотечных кредитов приходится на регионы с высоким уровнем доходов населения — город Ташкент (23%) и Самаркандскую область (8%).

Примечательно, что в 2025 году средний срок выданных ипотечных кредитов (17,4 года), а также средний фактический срок использования кредитов, погашенных досрочно (7,2 года), остались на уровне показателей 2024 года.

Рост мотивации к досрочному и опережающему график погашению ипотечных кредитов на фоне увеличения реального спроса на жильё снижает существующие риски и расширяет возможности коммерческих банков по внедрению новых ипотечных продуктов.

В последние годы на фоне устойчивого роста цен на мировом рынке жилья влияние стоимости недвижимости на доходы и сбережения населения заметно усиливается.

Если ранее недвижимость рассматривалась как вторичный продукт экономического роста или переменная, зависящая от процентных ставок, то в последние годы на глобальном уровне она всё чаще воспринимается как макроэкономический фактор, формирующий уровень цен, заработных плат и социальные настроения населения.

В ходе анализа с целью изучения эффективности рынка жилья, соотношения цен на жильё и доходов населения, а также текущей конъюнктуры рынка аренды были рассмотрены ряд ключевых показателей, широко используемых в международной ипотечной практике, по столицам отдельных стран.

По итогам 2025 года показатель соотношения арендных платежей к цене жилья (gross rental yield) в городе Ташкенте составил 9,3%, увеличившись по сравнению с 2024 годом (8,8%).

Наиболее высокие значения данного показателя зафиксированы в городах Астана и Душанбе, тогда как более низкие значения наблюдались в Москве.

Показатель соотношения цены жилья к арендным платежам (price-to-rent ratio) отражает эффективность реформ в сфере жилищного обеспечения и показывает, за сколько лет доход от аренды может покрыть номинальную стоимость жилья.

В отчётном периоде данный индикатор составил 31,7 в Москве, 19,3 в Баку и 18,2 в Минске, тогда как в городе Ташкенте он составил 10,7, что свидетельствует об улучшении по сравнению с 2024 годом (11,4).

На основе этих данных можно сформировать ряд ключевых выводов относительно рынка аренды в столице:

— уровень арендных доходов стабилизируется относительно цен на жильё;

— рынок аренды жилья в Ташкенте развивается быстрее за счёт спросового фактора и демонстрирует высокий потенциал как стабильного источника дохода для инвесторов;

— арендные доходы, доходы населения, совокупный спрос и предложение формируют фундаментальную основу возможного роста цен на недвижимость в столице в будущем;

— расширение ипотечного рынка и рост инвестиционного спроса могут привести к увеличению соотношения цены жилья к арендным платежам.

Для сбалансированного развития рынка аренды в городе Ташкенте важное значение имеет расширение предложения недвижимости и дальнейшая институционализация данного сегмента.

Кроме того, по итогам 2025 года показатель соотношения цены жилья к годовому доходу населения в Москве составил 22,2, тогда как в Ташкенте он равнялся 7,5, улучшившись по сравнению с 2024 годом (9,5).

В разрезе столиц средняя месячная арендная плата за однокомнатную квартиру в Ташкенте составила 334 доллара США, что ниже показателей ряда столиц: Астана (424 доллара США), Минск (483 доллара США) и Баку (401 доллар США).

Также соотношение арендной платы за однокомнатное жильё к среднемесячной заработной плате оказалось наиболее благоприятным в Минске (0,6), Москве (0,6), Баку (0,7) и Ташкенте (0,8).

Наибольшие значения соотношения цены 1 м² жилья к среднемесячной заработной плате зафиксированы в Москве (4,5), Тбилиси (4,5) и Баку (4,5).

Проведённый анализ показывает, что эффективные реформы в сфере жилья зависят не только от темпов экономического роста страны, но и от глубины индивидуальных и институциональных подходов в данной отрасли.

Учитывая ожидаемый рост факторов спроса на жильё в ближайшей перспективе, а также концентрацию основной активности на рынке недвижимости и аренды в городе Ташкенте, для вывода жилищного строительства и ипотечных реформ на новый этап развития важно определить следующие приоритетные направления:

— исходя из того, что соотношение цены жилья к годовому доходу населения является одним из ключевых итоговых индикаторов инклюзивного ипотечного рынка, необходимо внедрить единую методику его расчёта по регионам и обеспечить регулярное опубликование, а также определить его основные KPI-показатели;

— необходимо установить чёткие критерии для жилья «стандартной» категории и поэтапно увеличивать объёмы ипотечного кредитования за счёт бюджетных средств для приобретения жилья именно данной категории;

— учитывая, что система аренды жилья является важным промежуточным и переходным этапом к приобретению жилья через накопления, формирование институционального рынка аренды для «стандартного» жилья должно стать одним из новых направлений будущих реформ.

Коммерческими банками в 2025 году подрядным организациям были выделены кредиты на строительство многоквартирных домов общей вместимостью 43,6 тыс. квартир на сумму 4 380 млрд. сумов (в 2024 году — 3 053 млрд. сумов), при этом по состоянию на 1 января 2026 года их остаток составил 6 172 млрд сумов.

Из общего объёма выданных кредитов 30,3% (1 326,5 млрд сумов) приходится на город Ташкент, 16,9% (740,5 млрд сумов) — на Ферганскую область и 16,2% (707,4 млрд сумов) — на Сурхандарьинскую область.

Около 40% кредитов (1 764 млрд. сумов) направлены на финансирование строительства 304 многоквартирных домов на 16,7 тыс. квартир в массивах «Новый Узбекистан».

По итогам 2025 года основная часть остатков кредитов, выданных подрядным организациям, приходится на город Ташкент (33,6%), Ташкентскую область (14,1%) и Сурхандарьинскую область (13,8%), а в разрезе банков — на Узсаноаткурилишбанк (19,9%), Национальный банк (17,6%) и Агробанк (16%).

Анализ структуры данных остатков по срокам показывает, что 2% кредитов были выданы в 2020–2021 годах, 9% — в 2022–2023 годах и 89% — в 2024–2025 годах.

Кроме того, ожидается, что 34% этих кредитных обязательств будут погашены к концу 2026 года, 36% — в 2027 году, 19% — в 2028 году и 11% — в период 2029–2031 годов в соответствии с графиками, установленными в договорах.